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아파트의 하자 보수기간

온푸 2015.12.13 09:55 조회 수 367 추천 수 1 댓글 1
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집을 살때 의 하자 보수기간!

많은 분들이 모르시는 부분이 있어서 조사해보았습니다.

 

 

집을 샀는데 불량이다?

뭔가 잘못되어 있다

그러면 어떻게 해야 할까요?

 

 

아파트 하자보수의 청구

 

 

아파트를 건축한 시공자 등 사업주체는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손 등 하자가 발생한 경우에는 

입주자대표회의 등의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 할 책임이 있습니다. 

방수공사, 마감공사와 같은 시설공사의 하자범위는 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ파손된 경우 등 하자담보책임기간은 4년 이내입니다. 
내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 사업주체는 하자를 보수해야 하며, 하자담보책임기간은 보ㆍ바닥ㆍ지붕은 5년, 기둥ㆍ내력벽은 10년입니다.

 

- 출처: 생활법령정보

 

 

즉 집을 구입한후 최대 10년간 시공자 ( 건설업체 ) 에게 아파트의 하자보수로 A/S 를 청구할수 있다는 이야기가 됩니다.

청구할수 있는 자격이 되는자는 

 

1, 입주자 ( 집주인 )

2. 사용자 ( 전세나 월세등 주택을 임차하여 사용하는자 )

3. 관리주체 ( 관리사무소등 관리업자 )

「주택법」 제46조제1항

 

이 셋이며 집주인은 이해하겠지만 전세나 월세를 들어온 자도 이 하자 보수비용을 집주인이 아닌 시공사에게 직접 물어 보수할수 잇다는 점입니다.

만일 하자로 판정받았는데도 15일내로 하자보수를 계획하지 않는다면 시공자는 1000만원 이하의 과태료를 부과받습니다

「주택법」 제101조제2항

( 역으로 말하면 아파트 보수비용이 1000만원이 넘어가면 과태료 맞는게 더 싸다는 이야기도 될거 같습니다 )

근데 이 시공사가 망하거나 안해줄려고 그런다면 보수공사를 직접 진행한후에 그 비용을 청구할수도 있습니다.

( 물론 시공사에게 가는 과태료는 별개의 이야기 )

 

시공자가 하자보수를 이행하지 않을경우 하자보수보증을 사용하여 직접 보수하거나 제 3자에게 의뢰할수 있씁니다.

하자보수보증금을 청구한 경우 현금을 보증금으로 예치한 금융기관 또는 하자보수보증금의 보증서 발급기관은 입주자대표회의등에

법 제46조제2항의 사업주체가 예치한 보증금 또는 보증서의 보증금액의 범위에서 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급하여야 한다. 

「주택법」제59조의2

 

 

자... 그럼 이 하자보수보증금이라는 녀석은 도데체 어디로 가 있는가?

주택법 제 60조에 따르면 이 하자보수보증금이란 녀석은 사용검사권자 에게 가 있다고 되어 있으며

주택법 제 29조에 보면 사용검사권자는 주택의 준공검사등을 한 사용검사권자를 시장.군수.구청장등으로 표기하고 있습니다

즉.. 주택이 건설되도록 건설사에 인가를 내준 시장이 그 사용검사권자이며 2항을 보면 시장이 입주자대표회에게 이 금액을 넘기는것으로 되어 있습니다.

하자보수책임이 종료될때까지 이니 10년간 이 보수 보증금을 입주자 대표회가 보관하고 있어야 합니다.

이 하자보수보증금은 건축비의 총 3% 로 명시하고있습니다.

 

그럼 건축비는 보통 얼마나 나오느냐?

경실련에서 발표한 한 자료에 따르면 2014년에 6대 단지 아파트 4741 세대를 지을당시 1조원이라고 합니다.

1조원의 3% 면 300억원이겠죠? 4700 세대쯤 되는 아파트면 300억원의 하자보수 보증금이 있는겁니다.

 

 

 

하자보수보증금

「주택법」 제60조

 

① 법 제46조제2항 본문에 따라 사업주체는 사용검사권자가 지정하는 은행에 현금 또는 다음 각 호의 어느 하나에 

해당하는 하자보수보증금의 보증서 발급기관에서 발행하는 보증서를 사용검사권자의 명의로 예치하고, 

그 예치증서를 사용검사신청서를 제출할 때 사용검사권자에게 제출하여야 한다.

 

1. 주택도시보증공사가 발행하는 보증서 

2. 「건설산업기본법」에 따른 건설공제조합이 발행하는 보증서

3. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목에 따른 보증보험업을 영위하는 자가 발행하는 이행보증보험증권

4. 금융기관의 지급보증서

 

② 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체없이 제1항에 따른 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하며, 

입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다.

 

③ 제1항에 따른 하자보수보증금은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 100분의 3으로 한다. 

다만, 건설임대주택이 분양전환되는 경우에는 본문에 따른 금액에 임대주택 세대 중 분양전환을 하는 세대의 비율을 곱한 금액으로 한다.

 

1. 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 해당 공동주택의 총사업비

[간접비(설계비, 감리비, 분담금, 부담금, 보상비 및 일반분양시설경비를 말한다)는 제외한다. 

이하 이 항에서 같다]에서 해당 공동주택을 건설하는 대지의 조성전 가격을 뺀 금액 

 

2. 대지조성을 하지 아니하고 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액 

 

3. 법 제42조제2항제2호의 규정에 의하여 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링하는 경우 및 

동조제3항의 규정에 의하여 리모델링을 하는 경우 : 허가신청서 또는 신고서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비 

 

4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건설하는 경우 : 사용승인을 신청할 당시의 「임대주택법 시행령」 제13조제5항에 따른 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의한 표준건축비를 적용하여 산출한 건축비

 

 

 

이 하자보수보증금은 하자가 발생했을때 드는 비용으로 하자가 없다면 도로 사업주체에게 돌려줘야 합니다! 아무도 항의 하지 않는다면 말이죠..

10% ~ 15% 하니까 우습게 보일지도 모르지만 앞서 말했듯이 4700 세대면 이 보증금이 300억원이 됩니다 300억원의 10%는 30억이죠

보통 집 가격이 2억원 이상인데 그러면 600만원이란 돈이 보수 비용으로 예치되어 있다가 내가 항의하지 않는다면 사용해보지도 못하고 뺏기는 겁니다.

 

1년 이후 : 보증금의 10%

2년 이후 : 보증금의 25%

3년 이후 : 보증금의 20%

4년 이후 : 보증금의 15%

5년 이후 : 보증금의 15%

10년 이후 : 보증금의 15%

 

 

이 하자로 인해서 손해가 발생한다면 사업주체는 이를 배상해야할 책임도 있습니다

「주택법」 제46조제3항

 

 

사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사는 범위는 다음과 같습니다

 

구분

하자담보책임기간

1년

2년

3년

4년

대지조성공사

토공사

 

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석축공사

 

O

 

 

옹벽공사

 

O

 

 

배수공사

 

O

 

 

포장공사

 

 

O

 

옥외급수·위생 관련 공사

공동구공사

 

O

 

 

지하저수조공사

 

O

 

 

옥외위생(정화조) 관련 공사

 

O

 

 

옥외급수 관련 공사

 

O

 

 

지정 및 기초

직접기초공사

 

 

O

 

말뚝기초공사

 

 

O

 

철근콘크리트공사

일반철근콘크리트공사

 

 

 

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특수콘크리트공사

 

 

 

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프리캐스트콘크리트공사

 

 

 

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철골공사

구조용철골공사

 

 

O

 

경량철골공사

 

O

 

 

철골부대공사

 

O

 

 

조적공사

일반벽돌공사

 

O

 

 

점토벽돌공사

 

O

 

 

블록공사

 

O

 

 

목공사

구조체 또는 바탕재공사

 

O

 

 

수장목공사

O

 

 

 

창호공사

창문틀 및 문짝공사

 

O

 

 

창호철물공사

 

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유리공사

O

 

 

 

지붕 및 방수공사

지붕공사

 

 

 

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홈통 및 우수관공사

 

 

 

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방수공사

 

 

 

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마감공사

미장공사

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수장공사

O

 

 

 

칠공사

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도배공사

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타일공사

 

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단열공사

 

O

 

 

옥내가구공사

 

O

 

 

조경공사

식재공사

 

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잔디심기공사

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조경시설물공사

 

O

 

 

관수 및 배수공사

 

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조경포장공사

 

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조경부대시설공사

 

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잡공사

온돌공사(세대매립배관 포함)

 

 

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주방기구공사

 

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옥내 및 옥외설비공사

 

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금속공사

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난방·환기, 공기조화설비공사

열원기기설비공사

 

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공기조화기기설비공사

 

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닥트설비공사

 

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배관설비공사

 

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보온공사

 

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자동제어설비공사

 

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급·배수위생설비공사

급수설비공사

 

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온수공급설비공사

 

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배수·통기설비공사

 

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위생기구설비공사

 

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철 및 보온공사

 

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특수설비공사

 

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가스 및 소화설비공사

가스설비공사

 

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소화설비공사

 

 

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제연설비공사

 

 

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가스저장시설공사

 

 

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전기 및 전력설비공사

배관·배선공사

 

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피뢰침공사

 

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조명설비공사

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동력설비공사

 

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수·변전설비공사

 

 

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수·배전공사

 

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전기기기공사

 

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발전설비공사

 

 

O

 

승강기 및 인양기설비공사

 

 

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통신·신호 및 방재설비공사

통신·신호설비공사

 

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TV공청설비공사

 

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방재설비공사

 

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감시제어설비공사

 

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가정자동화설비공사

 

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자동화재탐지설비공사

 

 

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정보통신설비공사

 

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지능형 홈네트워크 설비 공사

홈네트워크망 공사

 

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홈네트워크기기 공사

 

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단지공용시스템 공사

 

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    똥누리아웃 (2015.12.27 12:57)

    보통 하자보수보증증권의 형태로 되어 있죠.. 입대의가 시공사에게 하자 합의해주면 시공사로 지급해줍니다.. 하자 합의시 처리 불가능한 하자를 대체해서 민원사항 몇 개 해결해주면서 입대의와 하자 합의 하는게 보통이죠

    나름 잘 정리된 글입니다.


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