집을 살때 의 하자 보수기간!
많은 분들이 모르시는 부분이 있어서 조사해보았습니다.
집을 샀는데 불량이다?
뭔가 잘못되어 있다
그러면 어떻게 해야 할까요?
아파트 하자보수의 청구
아파트를 건축한 시공자 등 사업주체는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손 등 하자가 발생한 경우에는
입주자대표회의 등의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 할 책임이 있습니다.
방수공사, 마감공사와 같은 시설공사의 하자범위는 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ파손된 경우 등 하자담보책임기간은 4년 이내입니다.
내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 사업주체는 하자를 보수해야 하며, 하자담보책임기간은 보ㆍ바닥ㆍ지붕은 5년, 기둥ㆍ내력벽은 10년입니다.
- 출처: 생활법령정보
즉 집을 구입한후 최대 10년간 시공자 ( 건설업체 ) 에게 아파트의 하자보수로 A/S 를 청구할수 있다는 이야기가 됩니다.
청구할수 있는 자격이 되는자는
1, 입주자 ( 집주인 )
2. 사용자 ( 전세나 월세등 주택을 임차하여 사용하는자 )
3. 관리주체 ( 관리사무소등 관리업자 )
「주택법」 제46조제1항
이 셋이며 집주인은 이해하겠지만 전세나 월세를 들어온 자도 이 하자 보수비용을 집주인이 아닌 시공사에게 직접 물어 보수할수 잇다는 점입니다.
만일 하자로 판정받았는데도 15일내로 하자보수를 계획하지 않는다면 시공자는 1000만원 이하의 과태료를 부과받습니다
「주택법」 제101조제2항
( 역으로 말하면 아파트 보수비용이 1000만원이 넘어가면 과태료 맞는게 더 싸다는 이야기도 될거 같습니다 )
근데 이 시공사가 망하거나 안해줄려고 그런다면 보수공사를 직접 진행한후에 그 비용을 청구할수도 있습니다.
( 물론 시공사에게 가는 과태료는 별개의 이야기 )
시공자가 하자보수를 이행하지 않을경우 하자보수보증을 사용하여 직접 보수하거나 제 3자에게 의뢰할수 있씁니다.
하자보수보증금을 청구한 경우 현금을 보증금으로 예치한 금융기관 또는 하자보수보증금의 보증서 발급기관은 입주자대표회의등에
법 제46조제2항의 사업주체가 예치한 보증금 또는 보증서의 보증금액의 범위에서 하자보수보증금을 청구일부터 30일 이내에 지급하여야 한다.
「주택법」제59조의2항
자... 그럼 이 하자보수보증금이라는 녀석은 도데체 어디로 가 있는가?
주택법 제 60조에 따르면 이 하자보수보증금이란 녀석은 사용검사권자 에게 가 있다고 되어 있으며
주택법 제 29조에 보면 사용검사권자는 주택의 준공검사등을 한 사용검사권자를 시장.군수.구청장등으로 표기하고 있습니다
즉.. 주택이 건설되도록 건설사에 인가를 내준 시장이 그 사용검사권자이며 2항을 보면 시장이 입주자대표회에게 이 금액을 넘기는것으로 되어 있습니다.
하자보수책임이 종료될때까지 이니 10년간 이 보수 보증금을 입주자 대표회가 보관하고 있어야 합니다.
이 하자보수보증금은 건축비의 총 3% 로 명시하고있습니다.
그럼 건축비는 보통 얼마나 나오느냐?
경실련에서 발표한 한 자료에 따르면 2014년에 6대 단지 아파트 4741 세대를 지을당시 1조원이라고 합니다.
1조원의 3% 면 300억원이겠죠? 4700 세대쯤 되는 아파트면 300억원의 하자보수 보증금이 있는겁니다.
하자보수보증금
「주택법」 제60조
① 법 제46조제2항 본문에 따라 사업주체는 사용검사권자가 지정하는 은행에 현금 또는 다음 각 호의 어느 하나에
해당하는 하자보수보증금의 보증서 발급기관에서 발행하는 보증서를 사용검사권자의 명의로 예치하고,
그 예치증서를 사용검사신청서를 제출할 때 사용검사권자에게 제출하여야 한다.
1. 주택도시보증공사가 발행하는 보증서
2. 「건설산업기본법」에 따른 건설공제조합이 발행하는 보증서
3. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목에 따른 보증보험업을 영위하는 자가 발행하는 이행보증보험증권
4. 금융기관의 지급보증서
② 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체없이 제1항에 따른 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하며,
입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 한다.
③ 제1항에 따른 하자보수보증금은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 100분의 3으로 한다.
다만, 건설임대주택이 분양전환되는 경우에는 본문에 따른 금액에 임대주택 세대 중 분양전환을 하는 세대의 비율을 곱한 금액으로 한다.
1. 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 해당 공동주택의 총사업비
[간접비(설계비, 감리비, 분담금, 부담금, 보상비 및 일반분양시설경비를 말한다)는 제외한다.
이하 이 항에서 같다]에서 해당 공동주택을 건설하는 대지의 조성전 가격을 뺀 금액
2. 대지조성을 하지 아니하고 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액
3. 법 제42조제2항제2호의 규정에 의하여 공동주택을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ대수선 또는 리모델링하는 경우 및
동조제3항의 규정에 의하여 리모델링을 하는 경우 : 허가신청서 또는 신고서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비
4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건설하는 경우 : 사용승인을 신청할 당시의 「임대주택법 시행령」 제13조제5항에 따른 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의한 표준건축비를 적용하여 산출한 건축비
이 하자보수보증금은 하자가 발생했을때 드는 비용으로 하자가 없다면 도로 사업주체에게 돌려줘야 합니다! 아무도 항의 하지 않는다면 말이죠..
10% ~ 15% 하니까 우습게 보일지도 모르지만 앞서 말했듯이 4700 세대면 이 보증금이 300억원이 됩니다 300억원의 10%는 30억이죠
보통 집 가격이 2억원 이상인데 그러면 600만원이란 돈이 보수 비용으로 예치되어 있다가 내가 항의하지 않는다면 사용해보지도 못하고 뺏기는 겁니다.
1년 이후 : 보증금의 10%
2년 이후 : 보증금의 25%
3년 이후 : 보증금의 20%
4년 이후 : 보증금의 15%
5년 이후 : 보증금의 15%
10년 이후 : 보증금의 15%
이 하자로 인해서 손해가 발생한다면 사업주체는 이를 배상해야할 책임도 있습니다
「주택법」 제46조제3항
사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사는 범위는 다음과 같습니다
구분 |
하자담보책임기간 |
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1년 |
2년 |
3년 |
4년 |
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대지조성공사 |
토공사 |
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석축공사 |
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옹벽공사 |
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배수공사 |
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포장공사 |
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옥외급수·위생 관련 공사 |
공동구공사 |
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지하저수조공사 |
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O |
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옥외위생(정화조) 관련 공사 |
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옥외급수 관련 공사 |
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지정 및 기초 |
직접기초공사 |
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말뚝기초공사 |
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철근콘크리트공사 |
일반철근콘크리트공사 |
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특수콘크리트공사 |
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O |
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프리캐스트콘크리트공사 |
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철골공사 |
구조용철골공사 |
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경량철골공사 |
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철골부대공사 |
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조적공사 |
일반벽돌공사 |
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점토벽돌공사 |
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블록공사 |
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목공사 |
구조체 또는 바탕재공사 |
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수장목공사 |
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창호공사 |
창문틀 및 문짝공사 |
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창호철물공사 |
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유리공사 |
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지붕 및 방수공사 |
지붕공사 |
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홈통 및 우수관공사 |
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방수공사 |
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마감공사 |
미장공사 |
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수장공사 |
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칠공사 |
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도배공사 |
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타일공사 |
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단열공사 |
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옥내가구공사 |
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조경공사 |
식재공사 |
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잔디심기공사 |
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조경시설물공사 |
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관수 및 배수공사 |
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조경포장공사 |
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조경부대시설공사 |
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잡공사 |
온돌공사(세대매립배관 포함) |
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주방기구공사 |
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옥내 및 옥외설비공사 |
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금속공사 |
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난방·환기, 공기조화설비공사 |
열원기기설비공사 |
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공기조화기기설비공사 |
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O |
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닥트설비공사 |
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배관설비공사 |
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보온공사 |
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자동제어설비공사 |
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급·배수위생설비공사 |
급수설비공사 |
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온수공급설비공사 |
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배수·통기설비공사 |
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위생기구설비공사 |
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철 및 보온공사 |
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특수설비공사 |
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가스 및 소화설비공사 |
가스설비공사 |
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소화설비공사 |
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제연설비공사 |
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가스저장시설공사 |
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전기 및 전력설비공사 |
배관·배선공사 |
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O |
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피뢰침공사 |
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조명설비공사 |
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동력설비공사 |
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수·변전설비공사 |
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수·배전공사 |
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전기기기공사 |
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발전설비공사 |
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승강기 및 인양기설비공사 |
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통신·신호 및 방재설비공사 |
통신·신호설비공사 |
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TV공청설비공사 |
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방재설비공사 |
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감시제어설비공사 |
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가정자동화설비공사 |
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자동화재탐지설비공사 |
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정보통신설비공사 |
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지능형 홈네트워크 설비 공사 |
홈네트워크망 공사 |
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홈네트워크기기 공사 |
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단지공용시스템 공사 |
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